房价降了，房贷利率也降了

1、昨天，六月份70城房价数据公布了，如图↓69城下跌，唯一上涨的，只有西宁。此前一直坚挺的北京，这个月也跌了1%。链家首页，北京二手房挂牌均价，为5.61万。按80平来算，一个月跌没了4.5万。有多少人，一个月能挣4.5万呢？其他大城市，也没好到哪去：上海跌了0.7%、深圳0.5%，广州0.7%，杭州0.8%、成都0.4%…上个月的数据已经不好看了，这个月只是更明显了而已。但也有一城房价反弹了，可惜不在表里，那就是中国香港。香港房价反弹的底层逻辑，是租售比超过房贷利率。最近香港的房贷利率，一直在下调。去年初，还在4.1%左右；现在，就只剩2.6%左右了。而香港房子的租售比，很给力，普遍在3%以上。靠租金，就能覆盖还贷成本。持有者抛售的动力，就会小很多。反观我们这边：住宅的租售比，普遍在2%左右。而房贷利率，在3.3%左右。网上有人总结了深圳的租售比：2025年，只有1.5%，不到房贷利率的一半。想要缩小租售比和房贷利率间的差距。可以降低房价、提高房租、或者降低利率。通常租金和房价同步变动，房价下行空间，指望提高房租，不太现实。当然，三者可以同步进行，但降低利率的可操作行和概率最大。不过，考虑到银行净息差压力，降息不会太狠。下半年大概率会有，针对房贷的专项降息。2、从7月开始，我的房贷利率又降低了。其实，从2024年10月起，国家为了给咱们房奴减负，先后干了三件事儿：第一件事，降低个人房贷利率加点。只要不是北上深的二套房，房贷利率不超过LPR-0.3%。这件事，不需要咱们做任何操作，已经完成了。我们可以在手机银行APP里面，找到自己的贷款，如图↓第二件事，不定期下调LPR利率最近一次下调LPR利率，是在今年5月。调整后的LPR是3.5%。这件事，也不需要咱们做任何操作，央行每月20号会通知。第三件事，调整贷款重定价周期贷款重定价周期，就是房贷利率多久调整一次以前是每年调整一次，多数人是1月1号调整，少数人是放款日调整。利率下调后，最迟要等一年，才能享受新利率。现在，大家可以自由选择“贷款重定价周期 ”3、6、12个月，任选。这个需要咱们手动操作，不选默认12个月。在手机银行里，找到“我的贷款”-“利率调整”-“重定价周日变更申请”。10秒提交申请，1秒获批。我的房贷重定价周期，已经是3个月了。每年的1.1，4.1，7.1，10.1会执行最新的利率。5月20日，LPR从3.6%，降到了3.5%。我的房贷利率，也在7月1号从3.3%，降到了3.2%。虽然房贷利率只下降了0.1%，但100万贷款，每月能少还50元。到年底还有6个月，累计能少还300块。300块，够我在外卖大战中，点50个赛百味了。强烈建议，把重定价周期调整为3个月。毕竟，过去半年，十年国债收益，从2.13%降到了1.65%。而房贷利率只降了0.1%。PS：目前很多三四线城市，租售比已经超过3%了，但由于缺乏流动性，持有性价比不太高。一线城市的租售比，普遍在1.5%，指望它涨到3.3%的房贷水平，不现实，个人觉得能租售比=房贷利率-1%，就很有吸引力了。

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